如果租賃真正做到被賦予和買房同等權(quán)利，那么意味著從根本上動搖了房子必須買才能住的邏輯。由此樓市將逐漸向租購并舉的二元格局邁進。

剛剛，又一枚炸雷在樓市爆響——“租房落戶”來了。

江蘇無錫7月28日傍晚宣布，9月起取消購房落戶政策，凡在該市房產(chǎn)管理部門備案的合法租賃住宅，同時具備參加社保滿五年的，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

這一次真的不一樣了。

從住建部等中央部委表示要立法明確租購?fù)瑱?quán)，并將推向全國，到廣州、武漢等地已經(jīng)提前開始積極探索租購?fù)瑱?quán)政策，再到位于長三角區(qū)域的的發(fā)達二線城市無錫推行租房落戶，業(yè)內(nèi)預(yù)計，會有更多城市跟進，未來租購?fù)瑱?quán)將會在全國范圍內(nèi)鋪開。如果租賃真正做到被賦予和買房同等的權(quán)利，那么意味著從根本上動搖了房子必須買才能住的邏輯。由此樓市將逐漸向租購并舉的二元格局邁進。

無錫宣布租房可落戶

無錫戶籍新政核心內(nèi)容如下：

修改后的《無錫市戶籍準入登記規(guī)定》將于2017年9月1日起在全市正式實施。

一是取消有關(guān)投資、購房落戶政策。我市現(xiàn)行規(guī)定中依據(jù)投資、納稅的金額和年限不同設(shè)定的落戶條件將全部取消，同時取消購房面積達60平方以上準予落戶的政策，只要在我市有合法穩(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)，不論住宅面積大小均可落戶。修改后的《規(guī)定》明確對市外戶口遷移申請人在無錫市有建筑面積54平方米以上所有權(quán)住宅的，同時在我市依法繳納社會保險、連續(xù)居住并申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿一年的；申請人在本市有建筑面積54平方米以下所有權(quán)住宅，同時在我市依法繳納社會保險、連續(xù)居住并申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿二年的，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

二是增設(shè)租賃住宅落戶政策。增設(shè)專門條款明確將合法穩(wěn)定住所的認定范圍擴大至租賃住宅，凡在我市租住經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加我市城鎮(zhèn)社會保險、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年（宜興為均滿三年）條件的，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

三、進一步放寬重點人群落戶條件。對中央要求全面放開放寬的高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國人員、職業(yè)院校畢業(yè)生、在市外已安置的轉(zhuǎn)業(yè)、退伍軍人等重點落戶群體，增設(shè)落戶途徑、放寬落戶條件。

依據(jù)最新一年的160個品牌商業(yè)數(shù)據(jù)、17家互聯(lián)網(wǎng)公司的用戶行為數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)機構(gòu)的城市大數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大指標的綜合計算，第一財經(jīng)·新一線城市研究所對中國338個地級以上城市再次排名。江蘇省無錫市赫赫有名，入選二線發(fā)達城市。

此前落戶買房可能是唯一途徑

買房被認為一種信仰，很大程度上與其綁定的戶籍以及相關(guān)的教育、醫(yī)療資源息息相關(guān)有關(guān)。而現(xiàn)在，在廣州倡導(dǎo)“租購?fù)瑱?quán)”之后，無錫提出了“租房落戶”。

在住房被賦予的公共權(quán)益中，除了教育、醫(yī)療等一般性服務(wù)權(quán)益之外，戶籍制度是一個繞不開的話題。戶籍不僅僅是一種身份，更是其他幾乎所有社會權(quán)利的核心。

此前，很長一段時間，想要落戶，買房可能是唯一的途徑。

而現(xiàn)在，以北上深等一線城市，蘇州杭州等二線城市為代表，越來越多的城市逐步取消買房落戶的限制，轉(zhuǎn)而采取積分制等落戶模式。

據(jù)了解，部分仍然執(zhí)行買房落戶政策的二線城市如下：

南京：

在南京市區(qū)購買60平方米及以上的成套商品住宅，可以辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。購房面積每遞增20平米可增辦直系親屬1人落戶。

合肥：

購買成套商品住宅60平米以下并實際居住的，允許本人、配偶及一名未成年子女落戶；購買60平米以上90平米以下并實際居住的，允許本人、配偶及未達法定結(jié)婚年齡的子女落戶；購買90平米以上并實際居住的，允許本人、配偶、未達法定結(jié)婚年齡的子女及購房一方的父母落戶。

武漢：

在武漢市中心城區(qū)購買住房面積不低于100平方米和總價不低于50萬元的房產(chǎn)，在武漢市遠城區(qū)購買住房面積不低于90平方米和總價不低于30萬元的房產(chǎn)，可在住房地申辦武漢市常住戶口，辦理本人、配偶、未成年子女共3人的戶口遷移來漢。

長沙：

凡在長沙市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑，獲得住房所有權(quán)并實際居住的居民，可將本人、配偶、未成年子女及父母戶口遷入長沙市。

成都：

在成都市中心城區(qū)、區(qū)（市）縣城和建制鎮(zhèn)建成區(qū)購買商品房或二手房，面積在90平方米以上，并實際居住，且與成都市用人單位簽訂勞動合同以及不間斷繳納社會保險1年以上的市外人員，可在實際居住地登記本人、配偶和未成年子女的常住戶口。

重慶：

外地戶籍人士在重慶主城區(qū)工作滿5年，其他區(qū)縣（自治縣）滿3年，在主城區(qū)入戶需要滿足購房面積人均面積30平方米以上且實際居住條件，本人及其共同居住生活的父母、配偶、未成年子女可辦理入戶。

搶人大戰(zhàn)

買房落戶這種政策的好處是可以推動城市的快速發(fā)展，促進城市化的進程。

不過當(dāng)房價已經(jīng)高到超出人們一般的承受能力的時候，買房落戶政策的存在可能長遠來看反而會成為制約城市發(fā)展的因素。因為當(dāng)人們看到對于高房價無力承擔(dān)時，往往選擇離開。逃離北上廣這個叫法或多或少就是因為房價。

從人口的流量變化上，其實我們也可以看到房價所帶來的影響。（人口變化不僅僅是房價變化導(dǎo)致的結(jié)果，但是重要因素）

就拿無錫來說，2000年到2010年，十年間人口增加119萬，從518萬增長到637萬，年均流入12萬左右；而從2010年到2016年，無錫市人口6年間一共僅增長14萬，目前為651萬。僅僅6年，無錫市的人口流入速度從年均12萬，降至年均2萬多。

在人口吸引力降低的同時，無錫的房價收入比卻在節(jié)節(jié)攀升，目前暴哥據(jù)公開資料的計算，無錫的房價收入比約為11.5，這個排名和全國主要城市相比也是不遑多讓的。

因此，為了擴大自己的城市吸引力，尤其是高端人才，高素質(zhì)人才的吸引力，通過放開戶籍政策，通過取消購買，增加租房落戶的條款是可以一定程度上給無錫的城市吸引力助力的。

此外，我們可以看到，無錫的“同類競品”城市，其實早就動手開始了搶人計劃。

武漢方面：2017年4月，武漢大力放寬大學(xué)生落戶條件；6月，武漢提出每年將建設(shè)和籌集50萬平方米以上的人才公寓，5年內(nèi)達到滿足20萬人租住需求。與此同時，武漢還將建立“人才住房券”制度。根據(jù)吸納大學(xué)生就業(yè)數(shù)量、繳納稅收等情況，由政府以獎勵形式發(fā)放“人才住房券”，用于企業(yè)人才和大學(xué)生購、租住房。

西安方面：2017年3月，西安市對部分戶籍準入條件做出重大調(diào)整，被媒體稱為“三放四降”。5月，西安出臺“西安人才新政23條”，計劃5年投入38億元，引才育才100萬名。6月，西安進一步放寬部分戶籍準入條件，放寬本科及以上學(xué)歷人員落戶的年齡限制，將本科學(xué)歷人員落戶的年齡限制，由35周歲以下，調(diào)整至45周歲以下；碩士研究生及以上學(xué)歷人員不設(shè)年齡限制。

除了武漢和西安，成都、長沙、鄭州等地都提出了各自的搶人計劃。

在中西部主要城市主動出擊的同時，其實從人口自然流動的層面，也已經(jīng)表現(xiàn)出中西部城市的吸引力高于東部。

據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，四川、重慶、河南、安徽、貴州、廣西、湖北和湖南8省市，2015年除河南人口仍為流出外，其他7省市人口均轉(zhuǎn)為流入，8省市合計流入人口為70.8萬人，與2010年相比，流出人數(shù)減少818.7萬人。

因此，如果身處于東部的無錫市不主動出擊，通過賦予租賃戶權(quán)等方式吸引人才，那么可能將會被中西部城市進一步落在后面。

政策多管齊下

從去年9月30日啟動新一輪調(diào)控，很多人以為這只是一次普通的樓市調(diào)控，和往年沒有太大差別。但是最高層從去年開始提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及醞釀建立“長效機制”，再到多地樓市新政出臺，種種跡象表明政府決心前所未有。

下一步，國家必將切實開始落實房地產(chǎn)是用來居住，而不是炒作的屬性。業(yè)內(nèi)認為，未來中國的房地產(chǎn)發(fā)展模式大概率是新加坡模式，就是政府提供大量的長租房，同時開發(fā)商提供高價商品房，兩者并舉。

其實，最早雄安新區(qū)出現(xiàn)關(guān)于樓市新模式的聲音。4月份，北京大學(xué)首都發(fā)展研究院院長李國平曾表示，雄安新區(qū)一定要考慮以建廉租房、公租房和單位自建房為主。河北省常務(wù)副省長袁桐利接受新華社專訪時也說，要要研究制定適合新區(qū)發(fā)展需要的住房保障體系，嚴格限制商品房開發(fā)。 

后來，100%的自持項目開始在土地拍賣市場上出現(xiàn)，上海直接把轉(zhuǎn)讓的土地性質(zhì)定位為“租賃住房”。

近期關(guān)于租房政策則接連發(fā)布。

7月18日，廣州出臺“租售同權(quán)”文件。

7月20日，九部委聯(lián)合出臺“加快發(fā)展租賃市場的通知”，并圈定廣州、深圳、南京、杭州、廈門、鄭州等12個城市為住宅租賃試點。

7月24日，上海以幾乎是“白送”（低于6000）的價格轉(zhuǎn)讓兩塊“租賃用地”給區(qū)屬國企。

7月26日，住建部負責(zé)人透露，政府將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范租賃市場。

7月27日，杭州新聞媒體披露，今年內(nèi)杭州“政府住房租賃交易服務(wù)平臺”。

多地樓市成交腰斬

這一系列與租賃相關(guān)政策發(fā)布之前，多地房產(chǎn)成交市場縮減。

根據(jù)中國指數(shù)研究院追蹤的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年主要城市中，南京、深圳住宅成交量同比已經(jīng)腰斬，杭州、蘇州、北京、上海、武漢成交量同比大幅下跌。

根據(jù)中國指數(shù)研究院追蹤的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年主要城市中，南京、深圳住宅成交量同比已經(jīng)腰斬，杭州、蘇州、北京、上海、武漢成交量同比大幅下跌。

說完政策，還想分享幾個思考。

第一，關(guān)于城鎮(zhèn)化。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2016年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到57.4%，比2012年末提高4.8個百分點，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率的差距縮小1.4個百分點。

如果越來越多的城市放開買房落戶的政策，采取更加寬松的落戶政策，尤其是租賃落戶的方式，想必戶籍人口城鎮(zhèn)化率和常住人口城鎮(zhèn)化率之間的差距將進一步縮小。

第二，關(guān)于城市競爭力。

盡管北上廣深等一線城市的資源優(yōu)勢仍然十分明顯，但受制于城市人口的限制，城市負荷達到極限，以及高房價的倒逼作用，城市競爭力的提高，相對而言可能會弱于正在崛起的二線城市，尤其是從政策層面采取更加積極的態(tài)度吸引人才的重點二線城市。

第三，關(guān)于房價。

租購?fù)瑱?quán)時代下，租房實用性價值大增，會讓部分追求功能性的買房需求轉(zhuǎn)向租房市場。而目前市場的存量房加各地積極推進的租賃增量房，其實足以化解這部分需求的轉(zhuǎn)向。

因此，總的來說，以供需關(guān)系層面是能夠幫助抑制房價上漲的。長期而言，在人口增長放緩的情況下，這種功能層面的供需關(guān)系將進一步得到緩解。俗話說，量變產(chǎn)生質(zhì)變，當(dāng)這個趨勢逐漸發(fā)展下去的話，相信最終是能夠從人們的觀念層面扭轉(zhuǎn)對于買房和租房的認知問題。

比房價漲跌更重要的是，中國家庭財富積累的風(fēng)向要變了！

房子過去在中國不僅僅是房子，房子是金融，房子是教育，房子是醫(yī)療，房子是一切。

北上廣深的行動顯示出了中國高層精英的決心，會持續(xù)增加房子的租賃供給，而且相信，會不斷改善租戶的地位。

這只是一個信號，房子以后將回歸居住屬性，房子以后將只是房子，兼顧一點投資品屬性，以后不再跟其他有的沒的掛鉤，相信以后還會配套一系列措施。

當(dāng)房產(chǎn)回歸居住屬性，金錢的價值就會重新凸顯，比房產(chǎn)更重要的將是收入和現(xiàn)金流。未來，投資自己的大腦將成為回報率最高的事情！