中國樓市割韭菜套路（案例版）-貨幣與房價：到底誰因誰果！

很久之前，聽過一個段子：

有群大佬吃飯，大家輪流發(fā)言宣講當年自己如何成功，輪到最后一位大佬，他卻岔開話題，講了一個關(guān)于電梯的故事。

有間電梯里坐了幾個人，一個人不停地原地跑，一個人不停地用頭撞墻，一個人不停地做俯臥撐，一個人不停地在地上爬。

電梯從底樓到了頂樓，有人問他們怎么能到這么高。

一個人說自己是跑上來的，一個人說自己是撞墻上來的，一個人說自己是做俯臥撐上來的，一個人說自己是爬上來的。

末了，這位大佬講，電梯就是中國經(jīng)濟的起飛，而那四個人，就是天天向小白們介紹成功經(jīng)驗，賣鏟子的人。

無意diss各位大佬，我認識的徐鑫，就曾經(jīng)賣過鏟子，但是他固執(zhí)的認為自己是賣鏟子里面的高階玩家。

通過炒房客董冀，拿到徐鑫的聯(lián)系方式，打給他的時候，他還在北京沒有回上海，于是就約了咖啡。

01

滬漂生活

這是第一次見到徐鑫，徐鑫不高，白胖清秀典型蘇浙一帶江南男生的長相。

2010年那年徐鑫22歲，大學畢業(yè)的他在上海一家地產(chǎn)外包銷售企業(yè)做營銷文案創(chuàng)作工作，收入低到每個月幾乎不需要交個稅。

來自小鎮(zhèn)的他得不到家里的經(jīng)濟支持，憑借自己微薄的工資交完房租能活下去已經(jīng)算是個奇跡。

在上海買房這件事徐鑫根本想都不敢想。

徐鑫天生就是高昂房價的厭惡者，每個季度末，房東都會提前十天就開始罵罵咧咧的催要房租。

在他看來，這些靠著出生地優(yōu)勢的上海本地人一點社會價值都不產(chǎn)生，卻可以如此飛揚跋扈的拿到高昂的房租收入，徐鑫經(jīng)常在心里罵人。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2013年。

2013年初，屢屢上漲的房租已經(jīng)占據(jù)徐鑫收入的40%，巨大的經(jīng)濟壓力，讓徐鑫開始考慮換工作。

他在58網(wǎng)站上投了些簡歷，然后選擇了相對薪水最多的一家購房咨詢公司。

入職時才發(fā)現(xiàn)，公司加他才三個人，四十多歲禿頂?shù)哪腥耸枪纠习搴慰?，另外一個女生，也是才進公司的，叫做劉繼芬。

何總拉來徐鑫和劉繼芬兩個年輕人，起初徐鑫不理解自己的工作是什么，直到何總給他們講了一個故事：

在19世紀，美國西部掀起一波淘金熱潮，無數(shù)懷揣著暴富夢的人蜂擁而至，結(jié)果當然不是每個人都能淘到金子。

在那一波熱潮里，真正賺到錢的人，是向淘金者販賣鐵鍬，也就鏟子的人。

其中的邏輯簡單粗暴：不是每個人都能淘到金子，而只要有人淘金，那么賣鏟子就是一門好生意。

這么多年過去了，賣鏟子這門生意不僅沒被淘汰，反而在不同領(lǐng)域，發(fā)展出了更多的分枝和流派。

在房產(chǎn)圈，如果說房產(chǎn)中介是初級賣鏟子的人，你們就是高階賣鏟子的人。

后來徐鑫才知道，這就是一場造神運動。

02

推上神壇

在何總的指導下，徐鑫不再是那個租住在農(nóng)民房，咒罵房價惡性上漲的屌絲滬漂。

他被包裝成一個深諳經(jīng)濟周期，踏準樓市節(jié)奏，巧妙利用金融杠桿的在上海杭州蘇州等地大量買房并且賺到錢的的超級大神。

劉繼芬，畢業(yè)一年不到的她，則被包裝成在畢馬威KPMG工作數(shù)年的高級金融師，名字也不叫劉繼芬，而是換上了洋氣的英文名Jolin。

徐鑫起初很惶恐，擔心自己扮演不好這個角色會露餡。

何總安慰他：別擔心，只要把你包裝成在樓市里賺到錢的樣子，那么你所有的話都是真理，所有的操作都是正確無比的。

偉大事業(yè)開始啟動。

2013年12月31號晚上，徐鑫與何總，jolin一起將打磨的毫無漏洞的帖子《升階之路道阻且長，但是我已經(jīng)在路上》在多個論壇發(fā)出來了。

一瞬間，熱度不斷攀升，徐鑫的微信被加爆了。

很多網(wǎng)友上來就是“老師”“大神”“徐總”稱呼徐鑫，向他咨詢和請教，徐鑫按照事先惡補的知識一通回答。

那些回復在自己看來破綻百出，但狂熱的網(wǎng)友卻并沒有注意到，而是一直大呼感謝并搭配微信紅包作為報答。

徐鑫一晚沒睡著覺，發(fā)信息給何總：何總，你猜的太準了，果然成功者每句都會是真理，果然我說什么他們都覺得是很有道理。

何總慢慢的回答到：這話不是我說的，是馬云說的。

后來徐鑫才知道，那叫做幸存者偏差，人們能看到的，只是經(jīng)過篩選而產(chǎn)生的結(jié)果，至于篩選的過程，就被忽略掉了。

所以，他們會習慣性地認為，幸存者的每個決定和觀點都是成功的必然原因。

徐鑫慢慢意識到，這個時代向中產(chǎn)販賣焦慮、向年輕人鼓吹消費主義、向普通人兜售成功學才是賺錢的好方法。

在扮成成功投資客的三個月后，何總提醒徐鑫要開始考慮變現(xiàn)，在何總的指導下，徐鑫變現(xiàn)手段花樣百出。

一對一案例微信一小時私信咨詢，高昂收費的線下講座，推薦樓盤團購，從中抽水，市面上幾乎所有的變現(xiàn)手段徐鑫都用上了。

徐鑫建立了收費vip永久微信粉絲互助群，每天會在群里分享經(jīng)濟學理論和買房指南。

知識星球，微博問答等等，也陸續(xù)打開，在里面，徐鑫常常指導粉絲解讀宏觀政策和價格洼地。

這是徐鑫的絕對領(lǐng)域，他就是神。

03

徐鑫的套路

“短期看貨幣，中期看土地，長期看人口”樓市的基本邏輯，在徐鑫這里完全不重要，因為粉絲不在乎。

樓市走向只有兩個走勢，漲和跌，粉絲只想從徐鑫嘴里得到最簡單的答案，現(xiàn)在是不是能買入，能買哪里。

有了欲望就容易被控制，徐鑫從來不正面回答粉絲的問題，如果仔細一點，不難發(fā)現(xiàn)徐鑫的套路。

1、模棱兩可的觀點。區(qū)域分析中，徐鑫的回答只有兩類，火熱的地區(qū)，他的觀點永遠是短期看漲，長期看跌，調(diào)控區(qū)，他總是短期看跌，長期看漲。

這樣一來，徐鑫就有了足夠的余地周璇，當某地突然出現(xiàn)一波行情，徐鑫馬上翻出當年的發(fā)言，來印證此時的漲跌行情。

2、故弄玄虛的回復。如果粉絲問起樓市未來半年的走勢，徐鑫則會搬出一波夾雜著晦澀詞語的“專業(yè)”分析。

徐鑫的小密圈，常會出現(xiàn)這樣的句子：房價會保持繼續(xù)探底的過程中發(fā)生無序波動，接著進入短周期的上行通道，價格回升。

估計連徐鑫自己都看不懂自己在說什么，但這樣分析卻讓粉絲大呼牛X。

3、打太極的回答方式。樓市投資是宏觀和微觀并重的一門課程，微觀方面需要掌握戶型，朝向樓層，還要注意周邊配套，學區(qū)交通和貸款年限。

宏觀方面關(guān)系國內(nèi)外形勢，貨幣政策，匯率形勢，周期等等問題，是綜合性很強的學科，這也給徐鑫很大的擺脫空間。

偶有粉絲因為選籌錯誤來責難徐鑫，巧舌如簧的徐鑫則從宏觀和微觀角度分開反駁，粉絲被堵的啞口無言。

除此之外，徐鑫更是把所有的政策新聞，都解讀成樓市利好，呼吁粉絲瘋狂買入。

就這樣，徐鑫的韭菜割了一茬又一茬，粉絲們的擁護，讓他沉浸在這場造神運動的金字塔頂端的自豪感中。

不過，這些技法可不是初出茅廬的徐鑫想出來的，而是何總手把手教出來的。

2014年不瘟不火的市場，讓這種觀點受到質(zhì)疑，徐鑫安慰粉絲這是大漲前的信號，同時暗自祈禱2015一定要漲，不然真的頂不住粉絲的質(zhì)疑了。

運氣站在了徐鑫這一邊，2015年，從深圳樓市開始的新一輪周期突然啟動，迅速傳導到上海和周邊地區(qū)。

徐鑫一下被推向神壇，聽了徐鑫建議的粉絲掙的盆滿缽滿，打賞起這個帶給他們財富的徐鑫毫不手軟，至此，徐鑫的表面收入已經(jīng)超過千萬。

可誰又知道，雖然徐鑫已經(jīng)獲得的巨大的贊譽和名聲，卻依然只是拿著固定工資，每個月不到15k的收入。

因為前期公司的創(chuàng)辦全部是何總的資金支持，所以徐鑫和jolin的勞動合同里面清晰寫著，只有固定的月度工資。

所有收益綁定的是何總的賬戶，膨脹的徐鑫多次和何總談過改變薪資分配，想要改變自己的傀儡命運，但被何總打太極的方式拖到2016年中旬還沒解決。

04

危機比漲薪來的早

2016年8月，限購開始重啟，徐鑫看多的幾個城市，房價走勢似乎有轉(zhuǎn)空的趨勢，唱多的徐鑫收益驟減。

2017年，限貸限售繼續(xù)加碼，讓很多城市的資產(chǎn)流動性，熄了火，時間一個月一個月過去，而那些貸來的資金是有成本的。

很多跟著徐鑫買房的高杠桿粉絲也被巨大的月供搞得焦頭爛額，很多粉絲因此現(xiàn)金流斷裂，而不得不低價拋售房產(chǎn)。

而處于買方市場的行情下，價格再低也很少接盤俠出現(xiàn)。

徐鑫開始被粉絲咒罵和扒皮，此時徐鑫非常艱難的維系著這場造神運動，艱難地唱多。

被動的徐鑫想要結(jié)束這場傀儡造神運動，但他清楚地知道，按照合同簽署的保密協(xié)議規(guī)定，曝光真相將會面臨何總方面巨額追償。

被欺騙的粉絲更饒不了他。

2017年底，因為粉絲方面基本沒有收益來源，何總發(fā)薪減半，jolin無奈辭職，名字也換回了劉繼芬。

剩下何總與徐鑫的聯(lián)系也越來越少，年底的時候，何總年前給徐鑫一次性打了2w元就告訴徐鑫盤子結(jié)束了，剩下的業(yè)務(wù)交給徐鑫自行處理。

徐鑫面對著這個爛攤子不知怎么收場，一個人堅持的半年后，徐鑫開始思考出路，他想扮演何總的角色帶些年輕人撐起這個盤子。

徐鑫不知道的是，所謂何總早在2017年初雙線操作就開始帶著另外的團隊在唱空了，據(jù)說賺的很不錯。

投資市場中，每當趨勢來臨，蜂擁而上的人努力追趕，他們需要承擔風險，因為成功與否存在很大的不確定性。

而賣鏟子則不一樣，只要趨勢不變，那么別人的不確定性卻可以成就自己的確定性。

“賺錢這件事不看技術(shù)含量，而是看你的對手，賣鏟子的競爭對手非多即空，而我是兩面兼顧，不論行情怎么走，我都完美收割”。

這就是何總的賺錢邏輯。

05

新的征程

徐鑫不知道市場多久會轉(zhuǎn)暖，也不確定模仿何總的套路能不能賺到錢，但是他始終認為，賣鏟子是樓市里唯一穩(wěn)賺不賠的生意。

依靠大勢而賺到錢的炒房客們，以為自己是宏觀高手，人中翹楚，其實不過時代洪流裹挾下的泥沙俱下而已。

夜深了，徐鑫換了個馬甲，在各大論壇推送著自己新寫的帖子：《用兩年時間從投行顧問到資產(chǎn)過億，我是如何做到的》。

大家好，我是許芹，我從2003年開始在投行工作，現(xiàn)在我正式從工作辭職，因為我已經(jīng)實現(xiàn)了財富自由，我想給大家分析，我是如何從房產(chǎn)上賺到錢的......

新一輪的造神開始了。

貨幣與房價：到底誰因誰果！

不得不說，上一輪房價大漲的瘋狂刺傷了所有人的神經(jīng)，導致大家都得了一種病，叫做「房價臆想官能癥」。

尤其是2018年，凡事無論大小，深淺，都得必須跟房價扯上關(guān)系。

「無論如何，不管對錯，房價一定漲！」的論調(diào)此起彼伏。

這源于兩撥人的訴求。一類是已經(jīng)買了房的人，希望房價繼續(xù)漲，那可是赤裸裸財富增長。

另一類則是對房價絕望了的人，看房價猶如仰望天邊的恒星，與其摘不到，還不如讓它繼續(xù)漲，終有一天，這房價可以撐破宇宙，到頭來大家都一樣。

但房價這東西，是跟隨個人意愿說漲就漲說跌就跌的嗎？并不是，不然北京房價早突破20萬，三四線也早已進入蕭條大時代了。

房價的漲跌關(guān)乎經(jīng)濟根本，國運使然，從來都不是一廂情愿。

就像這次降準，釋放了約7000億的資金。

很多人都認為這次央行放水，大水勢必要淹了龍王廟，那么灌入房地產(chǎn)市場也是水到渠成的事情，媒體們大眾齊聲驚呼房價又要上漲，剛需們聞風瑟瑟發(fā)抖。

抱歉，你先得弄明白這7000億到底是用來干嘛的好吧。

這時候，很多人又開始「據(jù)理抗爭」了，拿出了殺手锏—08年的四萬億貨幣計劃說事兒。

因為四萬億計劃一直以來都是「央行放水，房價必漲」的鐵證，是中國經(jīng)濟發(fā)展這十來年的陣痛。

那么今天子木給大家詳細講講，何為四萬億計劃，和這幾天的7000億有什么本質(zhì)上的區(qū)別，這次放水的意欲何為？

首先聊一下貨幣，貨幣這個詞大家一定意外親切。

它的本質(zhì)含義有很多，例如貨幣是一般等價物，是衡量價值的一種工具。但我最喜歡它的一個解釋就是，「貨幣就是信用」。

信用其實也就是一種共識，大家認為鉆石很值錢，其實最開始鉆石僅是一款普通的石頭而已。

為什么美國通過印鈔票就可以賺錢，是因為國際資本都認為美元是最安全的貨幣，值得信任，起碼和石油是掛鉤的。退一萬步講，即使有一天世界經(jīng)濟危機了，美國破產(chǎn)，也可以從白宮下面兌出黃金來。

而一直身處債務(wù)危機沼澤中的希臘印鈔票卻是沒什么用的，因為信用透支，所有人都不相信這個國家可以創(chuàng)造出多少財富。希臘神話只是神話，兌不了現(xiàn)。

所以一個國家的貨幣政策是寬松還是緊縮，就是對一個國家信用的管控，它是個技術(shù)活兒。

寬松了，市場錢多了，借貸活躍會促進經(jīng)濟發(fā)展，但同樣會囤積金融泡沫，引來金融危機；貨幣緊縮了，市場缺錢，借貸活動匱乏，經(jīng)濟萎靡。

但有一點是至關(guān)重要的，就是貨幣是信用，它的拖底是國民生產(chǎn)總值GDP。所有搞經(jīng)濟的都知道貨幣寬松放水會透支信用引來灰犀牛，美國、香港、日本都是很好的例子。

08年美國次貸危機就是過渡透支信用的結(jié)果。那個時期，美國濫印鈔票貨幣極度寬松，大水漫溉房地產(chǎn)市場，投機客們活生生把樓市炒崩了。

炒崩了，全球跟著遭殃，中國也不例外。

因為當時的中國經(jīng)濟高度依賴出口和投資，國外一癱瘓，出口銳減，沿海出口外貿(mào)型企業(yè)接連倒閉，意味著幾千萬的農(nóng)民工同胞將要被迫提前回家過年。

在經(jīng)濟急轉(zhuǎn)直下，甚至有斷崖下跌風險的關(guān)口，中國政府緊急推出了以振興十大產(chǎn)業(yè)為標志的四萬億經(jīng)濟刺激計劃。

這四萬億貨幣的確是開動印鈔機憑空造出來的，當初主要投到了「鐵公基」。但是四萬億計劃又為什么會被后來人廣為詬病呢？

是因為當初這部分貨幣是「缺乏金融監(jiān)管的」，大部分流入了房地產(chǎn)和金融，導致了08年之后房價的飆升和金融的惡性空轉(zhuǎn)，唯一流入實體的還造成了低效產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)的嚴重過剩。

四萬億計劃的推出者是中國經(jīng)濟頂層設(shè)計師劉鶴。劉鶴曾經(jīng)編寫過一本書叫做《兩次全球大危機的比較研究》，主要講的就是貨幣超發(fā)對經(jīng)濟的災(zāi)難，怎能不知道這其中的利害關(guān)系？

其實在這本書里，還有一句話特別重要：

危機只有發(fā)展到最困難的階段,才有可能倒逼出有效的解決方案。

但是當時面對即將失業(yè)的幾千萬農(nóng)民工同胞，面對即將失速跌落至「L型經(jīng)濟」底部的經(jīng)濟，可能除了四萬億計劃最好的方法就是五萬億了吧。

反觀今天的7000億計劃，不是和當初的「危機四伏，放水救世」的歷史時刻很相像嗎？

我在之前很多文章里都講過，去杠桿周期下的貨幣緊縮會讓市場遭遇錢荒，小微企業(yè)融資困難將會面臨倒閉潮，屆時將會有不計其數(shù)的員工被迫失去工作。

所以說，去杠桿就像是刮骨療傷，嚴重的時候可以刮到休克，按5月份的社會固定資產(chǎn)投資量來講，目前中國小微企業(yè)已經(jīng)大半休克了。如果再不救市，企業(yè)紛亡必會引發(fā)經(jīng)濟大蕭條。

那么為什么這次7000億就一定不會流入房地產(chǎn)和金融呢？

最簡單的答案就是，目前的中國的宏觀負債率已經(jīng)相當高了，杠桿還沒去完，如果這7000億再涌進這兩個泡沫居高的行業(yè)，無疑是雪上加霜，弄不好泡沫就直接崩了。

一環(huán)扣一環(huán)，就像貨幣不能無限印刷似的，信用已經(jīng)刷透支了。這也是今年我們這群搞經(jīng)濟研究的最為惶恐的事情。

去年，包括政府的債務(wù)，居民的債務(wù)和非金融企業(yè)的債務(wù)加在一起差不多是GDP的250%，排在世界前列。目前，美國也是250%，日本有350%，但他們是發(fā)達國家，人均GDP高。

其中居民的債務(wù)率這幾年增長是最快的，目前占GDP比重已經(jīng)超過了50%，也達到了發(fā)達國家水平（近幾年房價催升，居民買房被轉(zhuǎn)移債務(wù)的結(jié)果）。

還記得1996年中國居民杠桿率只有3%，2008年也僅為18%，但是自2008年以來，居民杠桿率開始呈現(xiàn)迅速增長態(tài)勢，短短六年間翻了一倍，達到36.4%，到了2017年二季度居民杠桿率已經(jīng)高達47.4%，較之2008年激增了近30個百分點，也高于國際上大多數(shù)新興市場國家的平均水平。

如果你對居民杠桿率不甚了解，再給你幾個數(shù)據(jù)。截止目前，中國居民部門債務(wù)收入比高于77%，居民部門短期債務(wù)收入比超70%，居民部門貸存比攀升到63.2%。

需要注意的是，無論是選擇哪個指標，都暗示著同樣的事實，即中國家庭的負債程度已經(jīng)達到一個相當高的水平。

如果經(jīng)濟產(chǎn)生動蕩，就會有大量的人還不起債務(wù)，緊接著就是銀行壞賬，導致經(jīng)濟危機。

所以這7000億是用來穩(wěn)定去杠桿后的小微企業(yè)的，只要保障小微企業(yè)的生命力才能保障居民的還款能力。

其次是，為什么這7000億不能流入金融業(yè)？

答案是金融業(yè)增加值占GDP比重太大了。2005年，我國金融GDP比重只有4%，之后迅速上升，2016年年底是8.4%，去年底是7.9%，今年1-5月份還是在7.8%左右。

從全球看，全球金融增加值占GDP的4%左右。我國這一比重，已超過美國、英國、德國、日本等主要經(jīng)濟發(fā)達國家。在西方，金融業(yè)比重過高往往意味著經(jīng)濟危機的到來。

比如，日本1990年達到高點6.9%，隨后經(jīng)濟危機爆發(fā)，資產(chǎn)負債表衰退，步入“失去的二十年”。美國2001年達到高點7.7%，之后互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，2006年達到7.6%，之后次貸危機發(fā)生。

種種現(xiàn)象已經(jīng)表明了，中國現(xiàn)在還身處新興市場階段，各項經(jīng)濟指標卻跑到了各個發(fā)達國家在經(jīng)濟崩盤前夜的水平。

第三就是史無前例的金融監(jiān)管力度。

金融監(jiān)管一向是很難的。因為銀行趨利，資本趨利，地方趨利，在利益面前誰還會聽從安排？

為什么房價越來越高？是因為銀行最喜歡把錢借給開發(fā)商，開發(fā)商拿錢去炒地皮，地方為了提速經(jīng)濟舉手歡迎，這么一配合地價起來了，房價不得不漲。

但是今年「資管新規(guī)」的落地有效的規(guī)范了銀行的行為。尤其去杠桿期間，很多銀行的朋友跟我說，現(xiàn)在基本每筆賬都是專人專查，來源去向事無巨細。銀行被強加審核指標，只會越來越嚴。

所以這7000億的資金在從嚴的金融監(jiān)管下一定會物有所用的。那些想著釋放7000億流入房地產(chǎn)導致房價暴漲的人該歇歇了，今天的7000億和08年的四萬億計劃的背景差之千里，請不要一概而論。樓市的趨勢還會朝著我所說的基調(diào)去逐步實現(xiàn)，

因為你要明白，經(jīng)濟發(fā)展的底線是絕不發(fā)生金融危機，且我們的研究分析的底線同是如此。

如果經(jīng)濟危機來臨，大家應(yīng)該是想著怎么去逃災(zāi)和活下來，而不想著房價的漲跌。央媽既然敢在這節(jié)骨眼上釋放7000億資金，就一定有它充分必要的道理。

這不是源于一方的偏袒，而是對國運的理解，中國只能越來越好。