01
看不見的魔鬼之手

知乎有個(gè)熱門的話題：房價(jià)，究竟是如何被推高的？
有人說，因?yàn)檎{(diào)控，調(diào)控導(dǎo)致房價(jià)“越調(diào)越漲”，
有人說，因?yàn)檠雼?，央媽釋放了天量的貨幣，但都肥了房地產(chǎn)，苦了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
還有人“陰謀論”，說ZF壓根不打算讓房價(jià)跌，真的是這樣嗎？

解釋上述問題的時(shí)候，我們先學(xué)習(xí)一個(gè)名詞，“眼鏡蛇效應(yīng)”。

“眼鏡蛇效應(yīng)”是經(jīng)濟(jì)學(xué)中非常普遍的現(xiàn)象。

它起源于一個(gè)故事。

話說有個(gè)地方眼鏡蛇太多，政府頒布了一條激勵(lì)抓蛇的法令：誰能抓到眼鏡蛇，就給誰對應(yīng)的賞金。結(jié)果導(dǎo)致的結(jié)果是什么呢？眼鏡蛇越來越多了。

為什么會(huì)這樣呢？原來，老百姓發(fā)現(xiàn)抓蛇太難了，反而不如養(yǎng)殖快。于是，“眼鏡蛇養(yǎng)殖業(yè)”就在此情況下催生了。當(dāng)政府發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題后，取消了賞金。養(yǎng)殖戶們發(fā)現(xiàn)沒有利潤可圖，又都把眼鏡蛇放了……

結(jié)果，眼鏡蛇更為泛濫。

“眼鏡蛇效應(yīng)”告訴我們：好的出發(fā)點(diǎn)，未必就有好的結(jié)果。一項(xiàng)政策的制定，鉆空子的人能用無法想象的方式打敗你。

中國有句話，叫做“上有政策，下有對策”，說的就是這個(gè)意思。

出了“限購令”，就有人會(huì)去離婚；
新房不讓漲價(jià)，KFS就會(huì)收茶水費(fèi)、綁定車位、做裝修合同，老百姓反而買不起房；
出了拆遷款，哪里要拆遷，當(dāng)?shù)乩习傩站推疵w房……

ZF每出臺一個(gè)政策，都會(huì)因?yàn)榭床灰姷摹澳Ч碇帧钡牟倏v導(dǎo)致一些莫名其妙的后果。不僅達(dá)不到預(yù)期目的，有時(shí)候還會(huì)起反作用。

02
信貸，才是房價(jià)上漲的根源

地產(chǎn)多頭任澤平說過，“房地產(chǎn)要講邏輯，長期看人口，中期看土地，短期看金融”。

房價(jià)漲不漲，歸根到底就看一個(gè)信號，那就是信貸的松緊。有人說，如果要控制房價(jià)，只要嚴(yán)控信貸的規(guī)模不就行了？

事情遠(yuǎn)沒那么簡單。因?yàn)榭傆幸恢豢床灰姷哪Ч碇?，可以?shù)次擺脫ZF的監(jiān)控，利益驅(qū)使著它催生了更為泛濫的信貸，樓市因它注入了更多泡沫。

回顧10年來ZF對信貸的監(jiān)控，簡直就是監(jiān)管部門和銀行斗智斗勇的血淚史。當(dāng)然，也是房價(jià)的調(diào)控博弈大戲。

03
08年-10年：跌宕起伏，漫天撒錢

08年，美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，中國也不可避免。同年房地產(chǎn)行業(yè)低迷，土地流拍、樓市下行，經(jīng)濟(jì)增速下滑嚴(yán)重。

為了對沖危機(jī)，我國ZF在08年11月推出了“四萬億”刺激計(jì)劃。主要推出了“進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的十項(xiàng)措施”。計(jì)劃在兩年時(shí)間投放四萬億元的資金。

但最大的弊端是，銀行本來要聽從央媽的安排，領(lǐng)取對應(yīng)的信貸額度，但在“四萬億”刺激計(jì)劃中，取消了對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，原本該流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)的資金，流入了房地產(chǎn)和地方基建等領(lǐng)域。

商業(yè)銀行開始漫天撒錢，地方ZF的融資平臺進(jìn)一步走到舞臺中央。同時(shí)，央媽對房地產(chǎn)全面松綁，個(gè)人房貸利率降低。

09年，各地房價(jià)齊漲，勢如破竹。10年，國務(wù)院對房價(jià)展開調(diào)控，精準(zhǔn)打擊高杠桿，提出首付從20%上調(diào)為30%，二套房首付不低于50%等等規(guī)定。同時(shí)，ZF對信貸投放規(guī)模和投向做了嚴(yán)格的限制，房地產(chǎn)、地方ZF融資平臺一時(shí)間斷了糧草，全國展開一場地方ZF負(fù)債大摸底行動(dòng)。

10年，房價(jià)終于歇菜，應(yīng)聲下跌。

04
11年-13年：鐵腕手段，險(xiǎn)象環(huán)生

但由于ZF調(diào)控藥效太猛，部分地產(chǎn)、基建項(xiàng)目面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，市場上流動(dòng)資金非常緊張。

為了繞開信貸管控，銀行花樣百出的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)（現(xiàn)金、業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)金、拆放同業(yè)等等）就這樣誕生了。其中有一種叫做“同業(yè)拆借”，就是銀行之間互相借錢。為了獲得更多利潤，銀行把明明短期就要回款的資金長期借出去，等資金該回款的時(shí)候，通過互相借錢應(yīng)急。

在股份制銀行里，這種情況更為泛濫。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，當(dāng)時(shí)杭州多家股份制銀行的貸款中，同業(yè)拆借達(dá)到50%以上，最高者可到70-90%。

11年-13年，本來央媽是給信貸設(shè)置了額度的。按照道理，M2總量會(huì)得到有效控制，但事實(shí)上，M2增速持續(xù)走高，市場一度匪夷所思。其根本原因，就是銀行的非信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)、同業(yè)拆解并沒有受到監(jiān)管，催生了更多的M2。

13年6月，央媽限制了銀行間同業(yè)拆借的額度，瘋狂的銀行在嚴(yán)厲的政策大棒下終于不敢興風(fēng)作浪，開始夾起尾巴做人。6月20日，銀行間同業(yè)拆放利率Shibor升至創(chuàng)紀(jì)錄的13.4%（平時(shí)為3%左右）。在央媽一反常態(tài)、沒有對現(xiàn)金緊縮進(jìn)行干預(yù)之后，銀行間的借貸幾乎凍結(jié)。金融體系遭受了前所未有的現(xiàn)金緊張的折磨，商業(yè)銀行出現(xiàn)“錢荒”。

11月25日，人民網(wǎng)披露一則消息：32個(gè)被調(diào)查的城市發(fā)現(xiàn)，有17個(gè)銀行停止了房地產(chǎn)的按揭業(yè)務(wù)，多家銀行面臨資金鏈危機(jī)。

出來混，遲早要還的。

05
14年-16年：循環(huán)往復(fù)，何去何從

信貸收緊的殺傷效果顯而易見。14年2月份，國家統(tǒng)計(jì)局2月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示，1月份中國70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格的上漲速度一年來首次放緩。同一天，萬科(股票代碼：000002)大跌6.6%，綠城中國(股票代碼：03900.hk)市值也在兩天內(nèi)蒸發(fā)超過13%。

同年4月底，全國35個(gè)城市新建商品住宅庫存創(chuàng)下2010年以來近5年的歷史新高。購房者觀望情緒濃重，房企跑量的希望落空，而庫存壓力較大的地方ZF開始試探性的放松了調(diào)控。

可惜，以南寧、銅陵為首的城市打開限購閘門后市場依然沒有太大起色，房價(jià)短期沖高又再度回落。（這和前不久蘭州放松限購是一個(gè)道理）說到底，限購對樓市的作用其實(shí)不大，單純限購并不會(huì)對市場產(chǎn)生多大影響。
　　
但是，無風(fēng)不起浪的銀行又發(fā)明了新業(yè)務(wù)，委外投資逐漸興起，加杠桿、投資期限錯(cuò)配又重出江湖。0首付、消費(fèi)貸的買房的現(xiàn)象層出不窮。信托資金再一次大規(guī)模走向房地產(chǎn)、地方ZF融資平臺。

之后，15年深圳房價(jià)啟動(dòng)，16年上海、北京啟動(dòng)。17年二線、三四線啟動(dòng)。

看明白了嗎？在樓市調(diào)控中，房地產(chǎn)只是個(gè)配角，真正粉墨登場的，是銀行。如果銀行信貸業(yè)務(wù)得不到有效監(jiān)管，無法制止這只看不見的惡魔之手，那房價(jià)一輪又一輪大漲的循環(huán)絕不會(huì)結(jié)束。

2015年，央媽痛定思痛，啟動(dòng)了MPA的管理機(jī)制，決定要把銀行主要的對外資產(chǎn)投放方式一次性監(jiān)管到位。看不見的魔鬼之手再次拷上手銬。2016年下半年，央媽在中央統(tǒng)一部署下開啟了金融去杠桿進(jìn)程。在加強(qiáng)金融監(jiān)管的背景下，效果逐步顯現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)增速放緩，貨幣派生效應(yīng)減弱，M2終于迎來了理性的增速。
縱觀10年調(diào)控，房價(jià)上漲只是表面現(xiàn)象，而銀行風(fēng)險(xiǎn)才是心頭大患?！侗怡o見蔡桓公》中提到，“疾在腠理，湯熨之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也。"

如果把房價(jià)上漲比作肌膚之痛，那么金融亂象就是危及骨髓的不治之癥，只要能監(jiān)管住銀行信貸的魔鬼之手，相信我們終將迎來健康發(fā)展的市場。